El esquema urbanístico se organiza a partir de una calle interna con un acceso central único desde la calle colectora de Av. Lucchese, de modo de minimizar las perturbaciones sobre esa vía troncal de circulación. Este acceso estará complementado con el acceso lateral ubicado a la altura del km 4,5. Adicionalmente el proyecto prevé la incorporación de una calle de servicio ubicada al fondo del lote en el límite Norte del predio.

En este esquema, el protagonismo de la calle que constituye el frente de las parcelas requiere que la misma tenga el carácter de espacio privado, al igual que la calle de servicio y los espacios verdes que completan las áreas de uso común del conjunto, con una lógica de control de su estructura y funcionamiento integral.

La vía principal se diseñó con 25,00 mts. de ancho, lo que permite una calzada de doble mano de 7,50 mts., áreas laterales de estacionamiento a 45°, y veredas continuas de 3,00 mts. de ancho. Una de las veredas se ensancha a 15,00 mts. en los espacios centrales frente al ingreso desde calle Río de Janeiro. La calle de servicio tiene 10 mts. de ancho, con calzada de 5 mts.

Para la calle principal se prevé la ejecución de cordones cuneta de hormigón, con calzada revestida con adoquines de hormigón premoldeado o con concreto asfáltico, y vereda construida de 1.20 mts. Los estacionamientos a 45° serán revestidos con piedra partida compactada con topes de hormigón premoldeado o durmientes de quebracho colorado recuperados. Para la calle de servicio se prevé la ejecución de cordones cunetas franqueables de hormigón con calzada compactada con árido 0-20.

Para el arbolado de la calle principal se prevé utilizar los triángulos resultantes del estacionamiento a 45º, los que permiten favorecer con sombra tanto a la circulación peatonal por vereda como a los vehículos estacionados, disponiendo un árbol cada dos estacionamientos. Los espacios verdes comunes serán convenientemente parquizados y tendrán riego.

Dadas estas características singulares del emprendimiento y con el objeto de lograr un crecimiento armónico del mismo, se diseñó una normativa específica para el sector en relación al uso, fraccionamiento, ocupación y edificación de las parcelas. La que se detalla en el apartado final Normas Urbanísticas. De esta manera, se pretende garantizar un entorno urbanístico coherente y de calidad ambiental, preservando las cualidades funcionales y propendiendo a una mejor integración de los nuevos actores y actividades que se instalen en este espacio urbano. Para verificar el resultado de la aplicación de esta metodología se ha efectuado un ejercicio proyectual que muestra imágenes posibles de las configuraciones que podrían obtenerse. Gráfico N°3. Croquis de Estudio .

Emplazamiento Singular

El nuevo desarrollo se ubica en un espacio de expansión natural de la trama urbana de la Ciudad de Villa Allende, y en particular del corredor comercial conformado en el área central de la misma, ocupando un terreno de condiciones especiales en cuanto a su dimensión, accesibilidad y calidad ambiental, que le otorgan una vocación intrínseca para constituirse en un nuevo nodo de actividades administrativas y comerciales.

En el Gráfico Nº 1. se muestra la localización del PCN en relación al territorio del Municipio de Villa Allende con borde sobre la calle colectora de la Av. Lucchese, que se extiende desde el Nº 2091 hasta el Nº 2689 de la misma. Con 400 mts. de frente sobre colectora, está a sólo 130 mts. del Shopping Paseos y Compras Villa Allende, una de las más recientes radicaciones comerciales que se están produciendo sobre dicha vía en el proceso de expansión mencionado. El lateral Este del PCN tiene frente sobre el ingreso al Driving Golf Academy de la firma Proline Argentina S.A., inaugurado en el año 2007.

Excelente Accesibilidad

La avenida Lucchese forma parte del sistema metropolitano de autopistas conocido como la Red de Accesos a Córdoba (RAC), y posibilita una excelente conectividad entre Villa Allende y el área central de la ciudad de Córdoba (30 minutos), pasando por el Aeropuerto Internacional "Ing. A. Taravella" Pajas Blancas (5 minutos). Este carácter de vía de acceso le otorga un gran dinamismo y una tendencia a conformar un eje estructurador de la expansión de la mancha urbana de Villa Allende. El emprendimiento se ubica sobre calle Río de Janeiro, que funciona como colectora de Av. Lucchese.

Se ha previsto concentrar un acceso desde la colectora en un punto medio del emprendimiento mediante una rotonda que permite una mejor organización y seguridad de la circulación vehicular. Independientemente del acceso central, el extremo este de la calle interna del PCN tiene acceso, con rotonda, a la avenida que vincula con la colectora mencionada al driving Golf Academy y a otras áreas a urbanizar hacia el Norte.

El terreno es actualmente utilizado como vivero para el plan de forestación de otras áreas cercanas a urbanizar. El vivero fue ejecutado entre los años 1999 y 2001 con el objeto de desarrollar árboles preparados para ser trasplantados una vez adultos. En la actualidad hay aproximadamente 1.500 ejemplares de 47 especies diferentes, de los cuales unos 500 podrían trasplantarse.

Gran parte de los ejemplares existentes serán trasladados a terrenos colindantes o cercanos, y el resto se prevé mantener en su sitio o utilizar para arbolar los sectores del predio del PCN desprovistos de árboles, complementando con la incorporación de otros menores para conformar la forestación del desarrollo.

Catastro y medio natural

La tierra para el desarrollo del emprendimiento se identifica catastralmente como Localidad 50, Circunscripción 03, Sección 02, Manzana 032, Parcela 003, Municipio de Villa Allende, Pedanía Río Ceballos, Departamento Colón, Provincia de Córdoba. Tiene una superficie de 47.906,8 m², de las cuales 2.397 m² han sido destinados al Canal Sur, construido en el borde lindero con la urbanización La Herradura, por lo que la superficie neta resultante es de 45.509,8 m².

La conformación del terreno es la de un polígono rectangular con una marcada disposición longitudinal en sentido Este - Oeste lo que se manifiesta en un borde sobre la calle Río de Janeiro (colectora) de 396,00 mts. de extensión, y una profundidad en sentido Sur - Norte de 114,00 mts. hasta el canal mencionado.

El escurrimiento de las aguas provenientes de los espacios ubicados hacia el Norte del predio se canaliza a través del denominado Canal Sur, en un trazado pasante que comprende la totalidad del límite norte del predio.

El esquema de ordenamiento formulado para el PCN , se sustenta en el interés en conformar un emprendimiento que constituya una oferta diferenciada, organizada sobre criterios de sustentabilidad y valoración de la calidad del medio, y con un crecimiento controlado que asegure la configuración de un espacio urbano articulado con la estructura y funcionamiento del área central de Villa Allende.

La decisión de destinar este espacio a usos comerciales y administrativos predominantes, se sustenta en la vocación natural que tiene el mismo en función de las tendencias de expansión sobre Av. Lucchese del corredor comercial con origen en el área central de la ciudad.

En el Gráfico N° 2. se muestra el Esquema General del Fraccionamiento de PCN, superpuesto a la imagen satelital de su entorno.

La operatoria diseñada busca generar un proceso de crecimiento espontáneo a partir de las intervenciones individuales de los propietarios que adquieran las parcelas, buscando emular las formas más tradicionales de crecimiento de los asentamientos urbanos. De esta manera el PCN no es un centro comercial de diseño y construcción única, sino un espacio donde se generan condiciones en el espacio común y en la organización parcelaria para que los 18 propietarios de la misma levanten sus edificaciones en forma individual y de acuerdo a sus requerimientos y expectativas, aunque respetando una normativa que garantice la unidad funcional, la calidad ambiental y la armonía morfológica.

Implantar usos comerciales y administrativos en un ámbito con predominio de verdes, induce a definir criterios para mantener la calidad de Parque que se intenta sostener en esta singular zona de Villa Allende y es por ello que se ha diseñado al fraccionamiento como un nodo comercial - administrativo a cielo abierto con fuerte presencia del verde, una amplia apertura sobre la colectora, edificación con tres lados de perímetro libre y control morfológico de la misma. En el Gráfico 2. y en el Gráfico 4. se indica, con línea azul, el "área de edificación" de cada parcela.

Uno de los aspectos que se ha cuidado es el de mantener sobre el frente de Av. Lucchese y calle Río de Janeiro, colectora de la misma, la forestación actualmente implantada, así como evitar que las nuevas actividades perturben la circulación sobre esta vía. En tal sentido, se ha estructurado, el fraccionamiento a partir de una calle interna o pasaje privado con un solo acceso desde la calle Río de Janeiro. El espacio común generado por esta calle interna constituye el frente de las parcelas de todo el conjunto y al mismo tiempo la dimensión de la misma permite generar el estacionamiento vehicular necesario para atender los requerimientos de las actividades a implantar.

Dado el carácter comercial de las edificaciones y la necesidad de dar acceso a los vehículos de carga que abastecen a los locales, se ha previsto además una calle de servicio también de carácter privado ubicada al Norte del predio y paralela al canal sur, a la cual se ingresa desde la avenida lateral ubicada al Este del fraccionamiento y que al unirse en los extremos con el pasaje privado permite generar un "loop" de circulación para usos especiales.

En el Gráfico N° 4 Planimetría se observa que el fraccionamiento cuenta con 18 parcelas que en conjunto ocupan una superficie de 26.899,00 m², dos lotes técnicos con una superficie de 477,00 m², la circulación vehicular interna con 6.336,00 m² y las áreas libres y verdes con 10.525,00 m², además de los espacios utilizados para materializar el canal del sur y un sector de borde de la calle colectora Río de Janeiro para uso peatonal.

En el Cuadro Nº 1 puede verse la incidencia porcentual de cada uso de suelo, mientras que el Cuadro Nº 2 se observan las diferentes superficies y dimensiones de las parcelas resultantes del fraccionamiento.

Si se calculan las superficies mínimas a parquizar de cada parcela (30% por Norma Urbanística) la suma de los espacios Verdes Privados superará los 8.070 m² equivalentes al 16,8 % del total del predio, los que sumados a los 10.525 m² de Áreas Verdes y Libres Comunes da un total de 18.595 m² destinados a Parques y representan el 38,8 % del PCN. Si en la totalidad de las parcelas se edifica toda el Área de Edificación, la suma de Suelo Edificado podrá alcanzar como máximo 11.948 m² equivalente al 24,9 % del total del predio. Los cálculos anteriores indican que por cada m² de Suelo Edificado habrá 1,56 m² de Parque, y si se suma el Canal Sur a las Áreas Verdes, que de hecho lo es, totalizan 20.992 m² que representan el 43,8 % del PCN y la relación Suelo Verde / Suelo Edificado será de 1,76.

Como su nombre lo indica, el PCN es la oportunidad para congregar actividades Comerciales, Administrativas, Hoteleras, Recreativas y de equipamientos urbanos Culturales, Educativos y de Salud , en un PARQUE.

Agua Potable: La proveerá la Cooperativa de Obras y Servicios públicos de Vila Allende con un macro medidor único. Se prevé una red hasta cada parcela, con medidores individuales para cada una ubicados bajo vereda. El Certificado de Factibilidad de Fuente de Agua emitido por la Secretaría de Recursos Hídricos y Coordinación (SRHyC), autoriza 1 m³/día a cada parcela. Para usos que requieran una mayor dotación, el propietario de la parcela deberá gestionar ante ese organismo provincial la solicitud de autorización para determinar el caudal de agua necesario.

Volcamiento de efluentes líquidos cloacales: La Secretaría de Recursos Hídricos y Coordinación ha visado el proyecto consistente en cámara séptica y pozo absorbente, para un volumen diario de vertido máximo de 1 m³ por parcela. Para usos que requieran un mayor volumen diario, el propietario de la parcela deberá gestionar ante ese organismo provincial nueva solicitud de Factibilidad de Descarga de Efluentes Cloacales.

Agua para Riego: El riego de los espacios verdes comunes y remanentes de parcelas se efectuará mediante agua extraída de una perforación existente, debidamente autorizada por SRHyC. El sistema contará con bomba sumergible, distribución con cañería de PEAD y medidores individuales para cada parcela. En cada parcela el propietario deberá ejecutar una cisterna de almacenamiento, con una capacidad mínima de 5 litros por cada metro cuadrado a regar, desde donde se abastecerá la bomba de su sistema de riego.

Energía Eléctrica: Se prevé ubicar gabinetes para Medidores individuales agrupados en los espacios verdes frente a calle Río de Janeiro, y construir trincheras comunes y/o conductos de PVC individuales hasta cada parcela. El cableado entre medidor y parcela se proveerá e instalará con cargo a cada propietario, sin uniones y con la sección correspondiente a la potencia que contrate con EPEC.

Alumbrado vial y de Espacios Verdes: Se prevé la ejecución de alumbrado interno sobre el Pasaje Privado Principal y los Espacios Verdes comunes que garantice una iluminación homogénea del conjunto, mediante columnas y luminarias ornamentales y cableado subterráneo. En la calle de servicio se colocarán columnas de un lado. También se ejecutará el alumbrado de la calle Río de Janeiro, calzada y vereda.

Gas Natural por red: Se encuentra en proceso de gestión la solicitud de Factibilidad de servicio ante la Distribuidora de Gas del Centro (ECOGAS). En caso de contar con el servicio, se prevé ejecutar la red en cañería de polietileno, según normas.

Telefonía, CTV, conexión a Internet: Se prevé la colocación de una red de conductos subterráneos para el cableado de señales débiles, desde el punto de conexión perimetral que se determine con los Entes prestatarios hasta las distintas parcelas. El cableado queda a cargo de los propietarios de las parcelas.

Equipamiento de seguridad: Estará conformado por el cerramiento perimetral con sus respectivos portones y un sistema de cámaras para monitoreo.

El cerramiento en el límite con el Canal Sur y el predio del oeste será mediante cercos del tipo olímpico. En tanto que hacia la calle Río de Janeiro, en los espacios verdes se prevén cercos ornamentales, y en los lotes lo conformarán los frentes edificados, completado en los retiros laterales con cercos ornamentales. Hasta tanto se edifiquen los lotes mencionados se prevé ejecutar un cerco continuo siguiendo sus líneas de edificación de fondo.

Nota: Las especificaciones enunciadas podrán ser modificadas por requerimiento de los entes competentes y/o de los proyectos ejecutivos.

El Promotor del emprendimiento es el propietario del predio, quien ya en el año 1.993 comienza a realizar estudios y trabajos orientados a urbanizar el área rural donde hoy se desarrolla el PCN. En el año 2012 inicia las gestiones específicas del Fraccionamiento ante la Municipalidad de Villa Allende.

El control del proceso de consolidación y posterior administración del Parque Comercial Nuevallende PNC será realizado por el Promotor, o el ente jurídico que se constituya para la administración y resulte propietario de los espacios de Uso Común, para lo cual se podrá constituir una Asociación Civil sin fines de lucro con carácter de Sociedad Anónima, o un Conjunto Inmobiliario, sometido al régimen de propiedad horizontal especial, establecido en el nuevo Código Civil y Comercial.